De rekensom
Bezettingsgraad = verhuurde nachten ÷ beschikbare nachten × 100%. Beschikbare nachten zijn de nachten dat je het huis aanbood: het hele jaar minus eigen gebruik en onderhoud. Verhuurde je 150 nachten en bood je er 300 aan, dan is je bezetting 50%.
Reken hem per jaar én per seizoen. Een jaarbezetting van 45% kan betekenen: 95% in juli en augustus, 20% in de winter. Dat zijn twee verschillende problemen met twee verschillende oplossingen.
Wat is een goede bezetting
| Type | Gezonde jaarbezetting | Opmerking |
|---|---|---|
| Vakantiewoning aan de kust of op de Wadden | 55 tot 70% | Lang seizoen, veel buitenlandse gasten |
| Vakantiewoning in het binnenland | 40 tot 55% | Sterke zomer, rustige winter |
| Appartement in een stad | 60 tot 75% | Korte verblijven, het hele jaar |
| B&B met één kamer | 40 tot 60% | Afhankelijk van ligging en doordeweekse vraag |
| Seizoensproduct (glamping, stacaravan) | 60 tot 80% van het seizoen | Reken alleen over de open periode |
Hoger is niet altijd beter. Een bezetting van 90% tegen een lage prijs betekent veel werk voor weinig geld. Kijk daarom ook naar de opbrengst per beschikbare nacht: totale huuropbrengst ÷ beschikbare nachten. Dat getal combineert prijs en bezetting.
Zeven manieren om de bezetting te verhogen
- Vul de randweken met midweken en weekenden. Verlaag het minimumverblijf buiten het hoogseizoen; zie minimum verblijf instellen.
- Voeg een platform toe en koppel het aan je kalender. Elk platform brengt een ander publiek: Booking.com internationale stedentrippers, Vrbo gezinnen, Natuurhuisje natuurzoekers.
- Vul gaten automatisch. Zet op Airbnb en Booking.com de optie aan om gaten van twee of drie nachten met een korter verblijf te vullen.
- Laat gasten terugkomen. Een mail na het verblijf met een directe boekingskorting; zie meer directe boekingen.
- Verbeter je foto's en je eerste zin. De klik op je advertentie bepaalt alles wat erna komt.
- Reageer snel. Platforms belonen snelle antwoorden met een hogere positie.
- Open de winter voor een lagere prijs met een kachel, een hond welkom en een wandelroute. Leegstand kost ook geld.
De valkuil: bezetting kopen met prijs
De snelste manier om de bezetting te verhogen is de prijs verlagen. Het is ook de snelste manier om meer te werken voor hetzelfde geld. Verlaag alleen in periodes die anders leeg blijven, en verhoog in periodes die een jaar vooruit al vol zijn. Meer bij prijs per nacht bepalen.
Veelgestelde vragen
Tel ik eigen gebruik mee als beschikbare nacht?
Nee. Beschikbare nachten zijn alleen de nachten die je aanbood aan gasten. Eigen gebruik en onderhoud trek je eraf.
Wat is een goede bezetting voor een startende verhuurder?
In het eerste jaar is 30 tot 40% normaal; je hebt nog geen beoordelingen en geen terugkerende gasten. Vanaf het tweede jaar stijgt het meestal snel.
Berekent Kalenza mijn bezettingsgraad?
Kalenza toont bezette dagen per maand; met de calculator reken je het percentage uit. Rapportages met bezetting en opbrengst zitten in Bookedin.