Stap 1: Weet wat een nacht je kost
Tel je vaste kosten per jaar op: hypotheek of huur van het huisje, verzekering, gemeentelijke belastingen (forensenbelasting, ozb), energie, internet, onderhoud, afschrijving van inventaris. Deel dat door het aantal nachten dat je realistisch verhuurt (voor een vakantiewoning vaak 120 tot 180 per jaar). Tel daar de variabele kosten per wissel bij: schoonmaak, linnen, platformcommissie. Dat is je bodemprijs. Alles daaronder is verlies, ook als het huis vol staat.
Stap 2: Kijk wat de buren vragen
Zoek op Airbnb en Booking.com vijf accommodaties die op de jouwe lijken: zelfde plaats, zelfde aantal personen, vergelijkbaar niveau. Noteer hun prijs voor een week in juli, een midweek in mei en een weekend in november. Dat is je markt. Ga er niet ruim onder zitten omdat je nieuw bent; goede foto's en snelle reacties doen meer dan een lage prijs, en een lage prijs trekt niet altijd de gasten die je wilt.
Stap 3: Verdeel het jaar in vier of vijf seizoenen
| Seizoen | Periode (voorbeeld) | Prijs t.o.v. basis |
|---|---|---|
| Topseizoen | Zomervakantie, kerst en oud en nieuw | 150 tot 200% |
| Hoogseizoen | Mei- en herfstvakantie, Hemelvaart, Pinksteren | 120 tot 150% |
| Tussenseizoen | Mei, juni, september | 100% (basis) |
| Laagseizoen | November tot maart, buiten de feestdagen | 70 tot 85% |
| Evenementen | Lokale piek (festival, race, kerstmarkt) | Apart tarief, met minimumverblijf |
Meer dan vijf seizoenen maakt het onoverzichtelijk, voor jou en voor gasten. Stel de seizoenen op elk platform apart in; iCal synchroniseert geen prijzen. Wil je prijzen centraal beheren en automatisch naar alle platforms sturen, dan is dat een functie van Bookedin.
Stap 4: Weekend, midweek en week
Buiten het hoogseizoen boeken gasten weekenden en midweken. Een weekendnacht mag 10 tot 25% duurder zijn dan een midweeknacht; een hele week krijgt korting ten opzichte van zeven losse nachten (vaak 10 tot 15%). Zo stuur je gasten naar langere verblijven zonder losse nachten te verbieden. Lees minimum verblijf instellen.
Stap 5: Stel één keer per seizoen bij
- Staat een periode drie maanden vooruit nog helemaal leeg? Verlaag 10% of versoepel het minimumverblijf.
- Is een periode een jaar vooruit al vol? Verhoog volgend jaar 10%.
- Kijk na het seizoen naar je bezettingsgraad én je opbrengst per beschikbare nacht. Vol staan tegen een lage prijs is geen succes.
- Verander niet elke week; gasten die terugkomen willen herkenbare prijzen.
Reken je prijs uit met de prijs per nacht calculator.
Veelgestelde vragen
Kan ik prijzen instellen in Kalenza?
Nee, Kalenza synchroniseert beschikbaarheid. Prijzen stel je per platform in, of centraal met Bookedin.
Wat is een goede bezetting voor een vakantiewoning?
Voor één huisje in Nederland is 40 tot 55% over het jaar gezond; in populaire kustplaatsen kan het hoger. Meer over de rekensom bij bezettingsgraad berekenen.
Moet ik meedoen met dynamische prijzen van Airbnb?
Slimme prijzen van platforms neigen naar laag. Zet in ieder geval een bodemprijs die boven je kostprijs ligt.
Reken ik btw door?
Als je btw-plichtig bent, zit die in je prijs. Laat je situatie checken door een adviseur.